– aus Sicht des Vermieters und des Mieters –

Sicherlich haben Sie sich als Eigentümer einer Mietwohnung schon öfter gefragt, wie und in welcher Form kann ich modernisieren und renovieren, was muss ich beachten, wie muss ich mich meinem Mieter gegenüber verhalten und kann ich anschließend aufgrund der finanziellen Belastungen die Miete erhöhen?

Als Mieter sind Sie ggf. selbst bereit zu investieren und zu renovieren. Häufig stellt sich die Frage: Darf ich das Bad erneuern, neue Böden verlegen oder gar Wände versetzen und bekomme ich bei Beendigung des Mietverhältnisses meine Aufwendungen ersetzt? Die Antworten dazu ergeben sich nur teilweise aus dem Gesetz.

Vermieter-Sicht

Will der Vermieter Maßnahmen durchführen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, so muss der Mieter dies grundsätzlich dulden (§ 554 Abs. 1 BGB).

Auch Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter grundsätzlich zu dulden, ggf. bedarf es einer Abwägung beider Interessen. Diese Arbeiten sind drei Monate vorher schriftlich anzukündigen, dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu und der Vermieter muss dem Mieter dessen Aufwendungen erstatten.

Beabsichtigt der Vermieter aufgrund der durchzuführenden Modernisierungen eine Mieterhöhung vorzunehmen, so hat er zahlreiche Formalien zu beachten – siehe §§ 559 ff. BGB. Damit er dabei keinen „Schiffbruch“ erleidet, sollte er sich rechtzeitig fachlichen Rat einholen.

Mieter-Sicht

Dem Mieter ist im Gesetz kein Recht eingeräumt worden, selbst Modernisierungsmaßnahmen ohne Einverständnis des Vermieters oder gegen dessen Willen durchzuführen.

In allen Fällen sollte der Mieter deshalb vorher das Gespräch mit dem Vermieter suchen und klare schriftliche Vereinbarungen treffen, da er sonst böse Überraschungen erleben kann: Nicht genehmigte bauliche Veränderungen stellen bei Eingriff in die Bausubstanz einen Vertragsverstoß dar und führen u. U. zur fristlosen Kündigung. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung vollständig räumen, d. h. in der Regel auch die Einbauten entfernen.

Nur wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat er ggf. einen Anspruch auf Genehmigung beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen.

Besonderheiten…

…gelten für den behindertengerechten Umbau der Wohnung – siehe § 554 a BGB.

Bernd Kretschmann

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Kretschmann, Opitz, Feldt

Guru Ausgabe 03 / 2012