Mietkaution bei Wohnraum

Die Mietkaution führt immer wieder zu Problemen zwischen Vermieter und Mieter, sowohl bei Vertragsschluss als auch bei Beendigung des Mietverhältnisses und beim Verkauf der Mietwohnung. Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters zur Absicherung etwaiger Ansprüche des Vermieters, die er nur verlangen kann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. In der Regel wird eine Barkaution gewährt, in Betracht kommt aber auch die Stellung einer Bankbürgschaft oder die Verpfändung eines Sparbuchs. Die Kaution darf nicht das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete übersteigen (§ 551 BGB). Sie kann in drei gleichen mtl. Teilzahlungen geleistet werden, wobei die 1. Rate zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist. Der Vermieter muss die Kaution von seinem Vermögen getrennt und verzinslich anlegen, i. d. R. zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Parteien können allerdings auch eine andere Anlageform vereinbaren. Bei Gewerberäumen sind Art und Höhe sowie Verzinsung frei vereinbar.

Beim Verkauf der Mietwohnung gilt grundsätzlich „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Für die Kaution gilt nach einer Gesetzesänderung ab 1.9.2001 folgendes: Gem. § 566 a BGB tritt der Erwerber vollumfänglich in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein. Allerdings bleibt der frühere Vermieter und Verkäufer zur Rückzahlung der Kaution dann verpflichtet, wenn der Mieter diese nicht vom – ggf. zahlungsunfähigen – Erwerber erlangen kann. Hat der Vermieter die Kaution an den Käufer ausgehändigt, so muss der Mieter zunächst versuchen, den Käufer in Anspruch zu nehmen.

Rückzahlung oder Verwertung der Kaution

Der Vermieter ist verpflichtet bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution abzurechnen, ggf. kann er mit eigenen Zahlungsansprüchen (z.B. Mietzins- oder Schadenersatzansprüchen) die Aufrechnung erklären. Ihm steht eine angemessene Zeit zur Verfügung um zu prüfen, ob noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen, i. d. R. etwa 6 Monate. Die Zeit kann sich allerdings auch verlängern, wenn z. B. die Betriebskostenabrechnung noch aussteht. Der Mieter ist jedenfalls nicht berechtigt, zum Ende des Mietverhältnisses fällige Mieten gegenüber der Kaution zu verrechnen, dies ist leider ein weit verbreiteter Irrglaube.

Bernd Kretschmann

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
in der Kanzlei Kretschmann, Opitz, Feldt

Guru Ausgabe 06 / 2012