Immer wieder kommt es zwischen Vermietern und Mietern zum Streit über die zulässige Höhe der Miete und die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens – häufig wegen Unkenntnis über die Rechtslage. § 557 BGB regelt die Mieterhöhung, sie kann auf der Grundlage des Gesetzes oder nach Vereinbarung erfolgen – davon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Vertraglich kann die künftige Mieterhöhung durch eine Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557 b BGB) geregelt werden.
Zustimmung des Mieters notwendig
Ansonsten benötigt der Vermieter für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Zum Mieterschutz sind Grenzen für die Mieterhöhung gesetzt. Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung darf ein neues Mieterhöhungsverlangen gestellt werden. Der Mieter hat dann mindestens zwei Monate Zeit um zuzustimmen – er kann auch alternativ von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen. Die Erhöhung tritt also nicht „automatisch“ ein. Bei der Mieterhöhung muss die „Kappungsgrenze“ eingehalten werden – danach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich gestellt und begründet werden. I. d. R. wird auf den Mietspiegel – am besten auf einen qualifizierten – Bezug genommen, ggf. auf ein Sachverständigengutachten oder zumindest auf drei Vergleichswohnungen.
Mietspiegel und Einordnungskriterien helfen
Sinnvoll ist es immer, den Mietspiegel der betreffenden Stadt beizufügen und dabei die Einordnungskriterien, wie Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Lage etc. anzukreuzen. Das verschafft dem Mieter Gelegenheit, das Mieterhöhungsverlangen selbst zu überprüfen und sich von der Richtigkeit zu überzeugen. Werden diese Grundprinzipien beachtet, müsste eine Verständigung zwischen Vermieter und Mieter jeweils möglich sein. Abschließend sei darauf hingewiesen, dass Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten besonderen Anforderungen unterliegen. Diese sind gesetzlich gesondert geregelt.
-RA Bernd Kretschmann
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Kretschmann, Opitz u. Feldt
Guru Ausgabe 09 / 2012